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我国楼市走向预测  

2015-01-26 16:23:29|  分类: 行业洞察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    随着限购取消、房贷利率优惠、降息等多重利好刺激,全国楼市在去年岁末迎来“翘尾”,多地成交显著企稳回升。015年楼市将延续2014年下半年以来平稳回暖态势,在高库存压力下房价整体不会出现大波动,但市场分化将进一步加剧。

 

    2015年楼市的“二八现象”将更加明显,全国来看,可能有20%的城市楼市会更快回暖、80%区域的去库存化压力依然很大,而在区域内,可能有20%的楼盘项目就占去了整体80%的销售。

 

    楼市逐步回归市场,竞争将日趋充分,不同城市、不同板块的区位、成长性差异将更多体现在购房者考量之中。可以预见,楼市成交冷热不均的分化状态将是2015年乃至今后一段时间内市场常态。

 

    房价也会在市场化发展中分化。需求旺盛的一、二线热门城市的高成长性板块价格依然有上升空间,而前期过度“催热”导致供需失衡的部分三、四线城市,在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下,还将继续处于下探回归过程中。

 

    和任何其他成熟市场一样,健康成长的楼市必然有涨有跌、有冷有热。“去库存”在2015年依然会是楼市“主旋律”。从全国来看,此前过快过热发展导致多地楼市库存基数普遍过大,而地方推地、卖地依旧,新忧旧患双管齐下,高库存已成楼市面临的突出压力。

 

    政府退出、还权于市场将是2015年政策面的基调。在2014年取消限购的基础上,2015年政策面不会出现特别大的调整,将继续呈现宽松化、平稳化格局,以进一步推动楼市持续稳定健康发展。

 

    在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时,地方性的楼市“微刺激”在2015年也将继续出现。诸如购补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。

 

    有专家指出,这些地方性政策只是“小打小闹”,不会对趋向宽松平稳的政策面构成冲击,也不会对楼市走向带来明显的影响。

 

    今后单独针对房地产推出的调控政策将越来越少,“国四条”“国八条”将成历史,房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分,正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。

 

    得益于市场回暖,房企状况有所好转,2015年业内“大吃小”或者强强联手将会更加普遍。随着房地产业发展渐趋成熟、健康,其行业平均利润率将进一步下滑,趋向社会平均利润率。

 

    尽管中国社科院近日发布的房地产绿皮书预测“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失”并无明确依据,但房企承压求变将是今年的突出特征。房企集中度继续大幅提升,前十强房企销售金额占比从2013年的13.72%上升至17.19%。

 

    2015年,众多中小房企“危”大于“机”,因为行业利润率在持续下滑,部分企业要亏损、出局,加之转型的不确定性很高,一些房企面临失败可能性。

 

    在此情况下,房地产业的资源再整合将更加频繁。贾生华认为,以往开发商热衷的是全产业化模式,今后则将更理性地退回到自身擅长的业务领域,在“去行政化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下,面对高库存压力,那些在市场竞争中留下来的优质房企,将更注重提升服务品质、强练“内功”。

 

 

文章来源于中国产研智库

 

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