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温州二手房价格大幅跳水  

2014-02-13 17:19:03|  分类: 行业洞察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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马年春节,一线城市楼市并未随着“马上有房”的祝福走强,而是延续了节前就已显现的清淡行情。

跟往年同期相比,前来看房的人明显变少了。京都城曾经被温州炒房团抢购投资,在几年前该小区开盘的时候,购房者的集中投资带动了温州市民的炒房热,购房者中投资的比例非常大,到现在也能够看出一些端倪。

原本火热的二手房中介,现在也变得冷冷清清。同样的,这里的房源广告牌上也写着急售等字样。不过来这里真正购买的看房者,也没有几个。

温州炒房客透露,原来四万三买的房子现在最低房价一万九了。而开出比周边房源更低的价格,是为了吸引购房者的注意。不过即使写着一万九每平米,还不是最终的成交价。就写价格仅供参考。

温州房价下跌的同时,二手的成交量也在急剧萎缩。2013年,温州市区二手房成交量甚至创下了近年来的新低。2010二手房的成交量是一手房成交量的5.7倍。到了2013年,比值关系已经到了1.4。

在二手房市场,买卖双方的市场地位已经发生变化,相比较而言,一手房市场则是一片繁荣。

温州市华鸿房地产开发有限公司副总经理柳海滨透露,瓯海华鸿中央公园一期二期已经销售一空,2013年9月24日,三期开盘当天,也是全部清盘。销售现场也是异常火爆。第一次推出来的时候,众多购房者甚至预先支付了20万的诚意金。

据介绍,此楼盘不仅在价格上具有独到的优势,而且在房屋的结构上也做了很大的调整。刚需盘都是90平米,到140、160平米,大部分90平米多为主。所以说那时候的这个盘销售量是很好。

对于2014年的市场前景,华鸿地产与中梁地产都非常有信心。中梁地产集团市场营销部总监严加华表示,温州的房地产开发企业普遍采取以价换量的政策。而这个策略也使得2013年,温州的新房成交套数直线上升。房价下来十个点,需求会放大50%。就是用10%换50%。

从2012年开始的价格战一直蔓延至今,为了冲量,在售楼盘与即将上市楼盘不断推出优惠措施,价格战进入白热化阶段。而最为激烈的莫过于万科?龙湾花园13800元/平方米起价,同时推出了五重优惠信息,价格从一期精装均价29500元/平方米到二期的均价21000元/平方米,挤压着龙湾中心区楼盘的价格空间,即将上市的绿城?海棠湾四期、瑶溪?新天地等项目闻讯后纷纷改变销售策略,推出优惠措施。

为了卖出去,回笼资金,万科在温州的楼盘,也不得不降价销售。2010年底,万科以23亿元的土地总价竞得龙湾花园项目,折合楼面均价价为12749元/平方米。相对于1.3万元至2万元的售价,如果加上建房、税收、营销等各项成本,该楼盘每平方米房屋的平均成本或将接近并超过售价。

尽管房价持续走低,一些开发商却依然充满拿地热情。根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况,截止到2013年12月,温州房价已连续下跌29个月,是名单里唯一全年房价同比下跌城市。

温州的楼市会出现这么长时间的下跌,和当初温州的房开企业的开发模式有很大的关系,当初很多企业都是建豪宅,自然价格也就高。

业内人士透露,温州限购是全国最严格的限购,非常严格,还有一个现代的双重压力,让炒房者全部退出市场。温州房地产这一年的下跌,应该说是温州严格执行我们国家的房地产的宏观调整政策的一个理性的回归,应该说前些年我们的温州的房地产在投机,在炒作的背景下面,出现了一些虚高,泡沫的成份。

温州楼市目前面临的问题主要是实体经济和投融资体制瓶颈问题。近一两年来,类似原因还导致了海南、内蒙的一些地方房价下跌。它们的特点是,投机资金吹大楼市泡沫,企业以实业作为向金融机构贷款的担保抵押物,获得资金后不是用于实业的发展,而是大量圈地、盖房、“炒房”,最终没有实业支撑的金融市场积累了大量泡沫,难以避免泡沫的破灭。

温州市住房和城乡建设委员会党委委员戴旭强强调,温州对于房地产就是严格的执行国家对房地产的宏观调控政策,比如说限购,我们就是实打实的执行,不打一点折扣,而且前些年我们在执行国家政策的过程中,可能会执行的比国家更加严格。

温州这几年正是由于过度投资房地产而导致实体经济空心化,进而影响了整个经济社会发展,温州房地产市场的教训不仅仅是个案,这对过度依赖房地产的很多城市,都有警示和借鉴意义。因此,发展好实体经济,房地产市场才能平稳健康发展,经济发展过程中的风险才能更小。


文章来源(问策产业研究中心)  

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